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Comment investir dans l’immobilier français en tant que non-résident expatrié ?

Combien puis-je emprunter ?

Les règles pour calculer votre capacité d’emprunt sont les mêmes que pour les résidents français. Le principe est que l’addition de vos charges (emprunt compris) ne doit pas dépasser d’un tiers vos revenus globaux.
Vos revenus comprennent :
- Les revenus salariés,
- La moyenne des 3 dernières années de distribution de dividendes si vous êtes chef d’entreprise,
- 70 % de vos revenus locatifs si vous percevez déjà des revenus fonciers,
- 70 % de vos revenus locatifs futurs.
Vos charges comprennent :
- Tout remboursement de crédit en cours que vous détenez en France ou à l’étranger,
- Le loyer,
- D'éventuelles pensions alimentaires.

Exemple : Monsieur et Madame Chaumont sont mariés. Monsieur est divorcé d’une première union. Il verse une pension alimentaire de 250 €/mois à son ex-épouse.
Monsieur est cadre d’une entreprise internationale et perçoit 4.000 €/mois de revenus.
Madame est gérante d’une entreprise fondée il y a 8 ans et se verse un salaire de 3.000 €/mois. Ces 3 dernières années, elle s’est en + octroyée des dividendes à hauteur de 12.000 € en N-3, 24.000 € en N-2 et 36.000 € en N-1.
Ils sont locataires de leur résidence principale. Leur loyer s’élève à 1.500 €/mois.
Madame a contracté un crédit auto pour lequel elle rembourse 250 €/mois.

Quel est leur taux mensuel d’endettement ? ((250 + 1500 + 250) / (4.000 + 3000 + 2000)) X 100 = 22,22 %

Dans le cadre de la mise en place d’un nouveau crédit, M. et Mme peuvent s’endetter jusqu’à 33 % de leur revenu soit 3.000 € (9.000 €/3). Supportant déjà 2.000 € de charges, leur capacité de remboursement mensuel supplémentaire s’élève à 1.000 €/mois.
Une capacité de remboursement de 1.000 €/mois leur permet d’emprunter environ 200.000 € sur 20 ans.

Or M et Mme Chaumont souhaitent investir dans un appartement qui, une fois loué, leur génèrera un loyer de 1.000 €/mois.
Dès lors, leur revenu mensuel s’élèvera à 9.000 € + (70 % de 1.000 €) = 9.700 €. Leur nouvelle capacité de remboursement mensuel s’élèvera à 1.230 €.
Une capacité de remboursement de 1.230 €/mois leur permet d’emprunter environ 245.000 € sur 20 ans.

Quelle quotité de financement puis-je demander ?

Chaque banque a sa propre politique d’intervention en ce qui concerne les non-résidents et expatriés.
Pour certaines, cela dépend du pays auquel vous êtes fiscalement rattachés. Pour d’autres, cela dépend de votre contrat de travail. Enfin, les dernières cumulent les 2 conditions.
En tant qu’expatrié à Hong Kong, et en fonction de ces éléments, vous pouvez emprunter de 60 % à 90 % du prix net vendeur.
Pour calculer votre apport, il faut intégrer également les frais annexes (notaire, garantie, banque, courtage…). En général, on peut les estimer à 10 % du prix net vendeur.
Cela signifie qu’en fonction de la banque choisie, vous devez effectuer un apport de 20 % minimum jusqu’à 50 % maximum du prix net vendeur.

Dois-je me déplacer pour contracter l’emprunt ou puis je effectuer les démarches à distance ?

Cela dépend de la politique de la banque. Il existe 2 types d’établissement :
- Etablissement bancaire généraliste : ouverture de compte préalable, vous devez vous déplacer au moins une fois pour les rencontrer.
- Etablissement bancaire spécialisé : simple prélèvement sur compte préexistant à la concurrence, tout peut se faire à distance.

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